מדריך משכנתא
מדריך משכנתא – קניית דירה היא גם חלום אבל בעיקר צעד פרקטי בעל חשיבות פיננסית עצומה שמצריך תכנון ולפחות ארגז כלים ראשוני ללוקח המשכנתא, מדריך בסבך המושגים, הבדיקות וההתרוצצויות. רוצים לדעת למה להתכונן? כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
תכנון מקדים
לפני כל צעד מעשי אמיתי, אתם צריכים לשבת רגע ולתכנן נכון את המצב שלכם, לקחת משכנתא זה לא לזרוק חץ ולאחריו לסמן את המטרה. לפני שמחליטים איזו משכנא לקחת, צריך לדעת מה מצבכם כרגע וגם עד כמה שאפשר בעתיד, אם כי ברור שזה אינו וודאי. זאת אומרת שאתם צריכים תמונה כלכלית כללית ומדוייקת עד כמה שניתן ובה פירוט ההון הראשוני העומד לרשותכם, מה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד ומכאן גם מה גובה המשכנתא. כך תכלו לדעת גם מה ההון שיש לכם לקניית דירה כולל עלויות נלוות ולהבין מה מחיר הדירה בו תוכלו לעמוד. מרבית העומדים בפני רכישה קודם כל בוחרים את הנכס אולם זה לא תמיד תואם את היכולת הכלכלית שלהם משום שלא לקחו בחשבון את כל העלויות הנוספות של הדירה, אותן יש להוריד מההון העצמי.
השלב המעשי הראשון
אחרי שמצאתם את הנכס יש לבקש אישור עקרוני מהבנק או הגוף המלווה למשכנתא עוד בטרם חתמתם על חוזה. אישור זה הוא אסמכתא שלכם שהבנק מאשר לכם לממן חלק בעיסקה. האישור העקרוני הוא חלק חשוב מאוד בתהליך, הבנק ידרוש מכם הרבה מסמכים על מנת לבחון את מידת הסיכון שיש באישור המשכנתא מבחינת הבנק. אחרי האישור מתחיל השלב של בנייה נכונה של תמהיל המשכנתא המתאים לכם.
מהו תמהיל משכנתא
היום כאשר השוק מוצף במסלולי משכנתא וסוגי משכנתא שונים, חישוב נכון של היכולות שלכם מול כדאיות של כל מסלול ופירוק המשכנתא למספר מסלולים יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. זהו השלב בו עליכם להבין את מסלולי המשכנתא השונים (מסלול פריים, מסלול בריבית קבועה, מסלול ריבית משתנה, מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד, צמודת מט"ח) ולכן, עליכם להתמקצע במושגים בסיסיים. היום, מומלץ לחלק את המשכנתא למספר מסלולים בהתאם למצבכם הכלכלי וחלוקה נכונה, מה שנהוג לקרוא התמהיל, של המשכנתא היא קריטית.
לקיחת המשכנתא
אחרי שבחרתם את התמהיל הנכון עבורכם, מגיע שלב ההתמקחויות מול הבנקים להשגת התנאים הטובים ביותר עבורכם. שלב זה אינו פשוט ודורש התרוצצויות בניסיון להגיע להצעה הטובה ביותר. הבנקים מציעים יועצי משכנתאות, אולם זכרו שיועצי משכנאות אלה בכל זאת מייצגים את הבנק. בשלב הזה עליכם להחליט מהי ההצעה הטובה ביותר עבורכם בזמן קצר יחסית כי הצעות הבנקים מוגבלות בזמן. ניתן בהחלט לקח משכנתא לבד, אולם מומלץ מאוד כבר בשלב הראשוני לפנות ליועץ משכנתא. זו אמנם עוד הוצאה בתקופה של הוצאות, אבל דווקא ה"הוצאה" הזו היא הוצאה שיכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך שנים ולהביא אתכם למשכנתא המיטבית עבורכם. ושיהיה בהצלחה.
קניית דירה היא גם חלום אבל בעיקר צעד פרקטי בעל חשיבות פיננסית עצומה שמצריך תכנון ולפחות ארגז כלים ראשוני ללוקח המשכנתא, מדריך בסבך המושגים, הבדיקות וההתרוצצויות. רוצים לדעת למה להתכונן? כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
תכנון מקדים
לפני כל צעד מעשי אמיתי, אתם צריכים לשבת רגע ולתכנן נכון את המצב שלכם, לקחת משכנתא זה לא לזרוק חץ ולאחריו לסמן את המטרה. לפני שמחליטים איזו משכנא לקחת, צריך לדעת מה מצבכם כרגע וגם עד כמה שאפשר בעתיד, אם כי ברור שזה אינו וודאי. זאת אומרת שאתם צריכים תמונה כלכלית כללית ומדוייקת עד כמה שניתן ובה פירוט ההון הראשוני העומד לרשותכם, מה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד ומכאן גם מה גובה המשכנתא. כך תכלו לדעת גם מה ההון שיש לכם לקניית דירה כולל עלויות נלוות ולהבין מה מחיר הדירה בו תוכלו לעמוד. מרבית העומדים בפני רכישה קודם כל בוחרים את הנכס אולם זה לא תמיד תואם את היכולת הכלכלית שלהם משום שלא לקחו בחשבון את כל העלויות הנוספות של הדירה, אותן יש להוריד מההון העצמי.
השלב המעשי הראשון
אחרי שמצאתם את הנכס יש לבקש אישור עקרוני מהבנק או הגוף המלווה למשכנתא עוד בטרם חתמתם על חוזה. אישור זה הוא אסמכתא שלכם שהבנק מאשר לכם לממן חלק בעיסקה. האישור העקרוני הוא חלק חשוב מאוד בתהליך, הבנק ידרוש מכם הרבה מסמכים על מנת לבחון את מידת הסיכון שיש באישור המשכנתא מבחינת הבנק. אחרי האישור מתחיל השלב של בנייה נכונה של תמהיל המשכנתא המתאים לכם.
מהו תמהיל משכנתא
היום כאשר השוק מוצף במסלולי משכנתא וסוגי משכנתא שונים, חישוב נכון של היכולות שלכם מול כדאיות של כל מסלול ופירוק המשכנתא למספר מסלולים יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. זהו השלב בו עליכם להבין את מסלולי המשכנתא השונים (מסלול פריים, מסלול בריבית קבועה, מסלול ריבית משתנה, מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד, צמודת מט"ח) ולכן, עליכם להתמקצע במושגים בסיסיים. היום, מומלץ לחלק את המשכנתא למספר מסלולים בהתאם למצבכם הכלכלי וחלוקה נכונה, מה שנהוג לקרוא התמהיל, של המשכנתא היא קריטית.
לקיחת המשכנתא
אחרי שבחרתם את התמהיל הנכון עבורכם, מגיע שלב ההתמקחויות מול הבנקים להשגת התנאים הטובים ביותר עבורכם. שלב זה אינו פשוט ודורש התרוצצויות בניסיון להגיע להצעה הטובה ביותר. הבנקים מציעים יועצי משכנתאות, אולם זכרו שיועצי משכנאות אלה בכל זאת מייצגים את הבנק. בשלב הזה עליכם להחליט מהי ההצעה הטובה ביותר עבורכם בזמן קצר יחסית כי הצעות הבנקים מוגבלות בזמן. ניתן בהחלט לקח משכנתא לבד, אולם מומלץ מאוד כבר בשלב הראשוני לפנות ליועץ משכנתא. זו אמנם עוד הוצאה בתקופה של הוצאות, אבל דווקא ה"הוצאה" הזו היא הוצאה שיכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך שנים ולהביא אתכם למשכנתא המיטבית עבורכם. ושיהיה בהצלחה.