הלוואת משכנתא הינה על פי רוב הלוואה בסכום גבוה ולתקופה ארוכה. מי שמבקש לקחת הלוואת משכנתא מוצא את עצמו חייב לעשות בחירות רבות הדורשות ידע רב בתחומים פיננסיים, חשיבה כלכלית (בניגוד, למשל, לחשיבה רגשית, המאפיינת לפעמים את תהליך קבלת ההחלטות שלנו בנושא כל כך מהותי כמו רכישת בית למשפחה שלנו), וראייה לטווח ארוך. הפניה ליועץ משכנתאות לשם קבלת ייעוץ משכנתאות מאפשר ללווים עתידיים להשתמש בשירותיו של איש מקצוע על מנת לבחור את הלוואת המשכנתא המשתלמת והמתאימה ביותר לצרכיהם. ייעוץ משכנתאות טוב יינתן תוך איזון נאות בין הרצונות והתשוקות של הלווים בעת רכישת הנכס מחד, לבין האינטרסים הכלכליים שלהם בטווח הקצר ובטווח הארוך, מאידך.
במאמר זה נציג את הצורך ואת היתרונות הטמונים בהליך ייעוץ משכנתא. כמו כן נבחן איך יכול ייעוץ משכנתאות יעיל, ענייני ואיכותי, לחסוך ללווים העתידיים זמן – והרבה כסף…
ייעוץ משכנתאות – למה זה כל כך חשוב?
נשתעשע בדוגמה פשוטה – נניח שלווה מבקש משכנתא לתקופה של 25 שנה. בשנה 12 חודשים ולכן סך התשלומים בגין המשכנתא יהיו 300 תשלומים – 300 חודשים ב 25 שנים. חיסכון של 100 ש"ח בלבד בחודש, בחישוב פשוט שאינו כולל ריביות וכדומה, מראה לנו ששוויו על פני 25 השנים הללו 30,000 ש"ח.
ייעוץ משכנתא צריך לאפשר לכם בחירה מושכלת בין כל מסלולי המשכנתא השונים, תוך מתן האפשרות לבחון כל מסלול בעיניים מקצועיות ומפוקחות. בנוסף, ייעוץ משכנתא יכלול ניהול משא ומתן עם הגוף נותן המשכנתא לקבלת תנאים טובים עד כמה שניתן עבור מקבל ההלוואה.
ייעוץ משכנתא – מסלולים וריביות
משכנתא בריבית קבועה – הריבית לא תשתנה לאורך חיי הלוואה. עם זאת בשל היות הלוואת משכנתא צמודה גם למדד, גובה התשלומים כנראה כן ישתנה. על פי רוב גובה התשלומים עולה לאורך השנים ולעיתים אפילו משמעותית. על מנת לחזות את המשמעויות הכלכליות של לקיחת משכנתא בריבית קבועה, כדאי להיעזר בהליך ייעוץ משכנתאות.
משכנתא בריבית משתנה – משכנתא בה הריבית מתנהגת כריבית קבועה לכל עניין למשכי תקופה שנקבעו מראש (כל שנה / שלוש שנים / חמש שנים, וכדומה). אחת לתקופה מתעדכנת ריבית המשכנתא על פי העוגן הקבוע מראש. עוגן המשכנתא תלוי בהחלטת הגוף המספק את ההלוואה. הוא יכול להיות למשל, ממוצא הריביות על הלוואות מסויימות, וכולי. בכל נקודת שינוי הריבית ניתן גם להפקיד כספים להלוואה ועל ידי כך להפחית את גובה היתרה לתשלום. בחלק מן המשכנתאות ניתן לא רק להפחית את היתרה אלא גם להגדיל את ההלוואה ולקבל תשלומים נוספים אם עולה הצורך. עוגן המשכנתא ישפיע משמעותית על גובה תשלומי המשכנתא החודשיים ולכן בלקיחת משכנתא בריבית משתנה חשוב להקפיד על בחירת מסלול משכנתא עם עוגן שצפוי להיות יציב יחסית (או אף לרדת) לאורך חיי ההלוואה.
משכנתא בריבית פריים – משכנתא צמודה לריבית שנקבעת על ידי נגיד בנק ישראל ומשקפת את מצב השוק. משכנתא זו אינה צמודה למדד. עם זאת הריבית בה משתנה בכל פעם שריבית הפריים משתנה. יתרון שמציעה משכנתא בריבית פריים הוא האפשרות להפקיד כספים על חשבון יתרת ההלוואה בכל עת ולא רק בנקודות היציאה.
הריבית הנקבעת במשכנתא נגזרת גם מהמסלול הנבחר ורמת הסיכון בו לבנק, וגם ממצב השוק, למשל גובה המדד, ערכי מט"ח במקרים מסוימים וכן הלאה. למשל, בימים שבהם ריבית הפריים נמוכה, או שהריבית המוצעת במשכנתאות בריבית משתנה נמוכה, אין להסיק מכך שהלוואת המשכנתא משתלמת במיוחד. חשוב לחשב ולנסות לפענח מהם כיווני השוק וכיצד תתנהג ההלוואה גם בתוך פרק זמן ארוך – למשל בעוד חמש, עשר או עשרים שנים. כדי לייצר ספקולציות מושכלות בנוגע לכיווני השוק ואופן השינוי של הלוואת המשכנתא לאורך השנים, אין מנוס עלפי רוב מלפנות להליך ייעוץ משכנתאות.
ייעוץ משכנתא – התנהלות וחישובים
יועץ משכנתא הינו אדם בעל השכלה בתחומי הכלכלה, הבנקאות או הפיננסים, ובעל נסיון בתהליך לקיחת הלוואת משכנתא. כמו כן עליו להיות בעל ידע וקשרים עם הגופים השונים נותני המשכנתאות (בנקים, חברות ביטוח, בתי השקעות ועוד). ייעוץ משכנתא יחשוף בפני הלווים את מכלול מסלולי המשכנתא הבאים בחשבון עבורם. תהליך ייעוץ משכנתא יכלול לא רק בחינת האפשרויות השונות אלא גם בחינת מצבם הכלכלי של הלווים, יכולת ההחזר שלהם בהווה ויכולת ההחזר המוערכת בעתיד.
על מנת שלא לשעבד את איכות החיים של משפחה לאורך 30 שנים לטובת תשלומי המשכנתא, חשוב מאוד לקבל מושג מפוקח בנוגע לגובה מקסימלי של תשלומים שיהיה ניתן לעמוד בו, ולשים לב שהמשכנתא הנלקחת מתאימה מבחינה זו ללווים.
משכנתא בהחזרים גבוהים מכפי שמאפשר מצבם הכלכלי של הלווים – או גרוע מכך, משכנתא שתנאיה ישתנו כך שבעתיד גובה ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים מהצפוי ומיכולת הלווים לשלם – יובילו לפגיעה משמעותית באיכות החיים של הלווים, ואפילו בסופו של דבר לאבדן הנכס כתוצאה משיעבוד של הגוף נותן המשכנתא.
מי מוכשר להעניק ייעוץ משכנתאות וכיצד בוחרים יועץ משכנתא טוב?
יועץ עצמאי יוכל להשיג עבורכם מידע אובייקטיבי ונטול אינטרסים על אודות הלוואות המשכנתא השונות שאתם יכולים לקבל הלכה למעשה מכל הגופים הפיננסיים המספקים הלוואות כאלה, ובתנאים האטרקטיביים ביותר האפשריים. ייעוץ משכנתאות הינו תחום שבו נדרשת הבנה פיננסית נרחבת, ולכן חשוב שיועץ המשכנתא שלכם יהיה בעל הכשרה כלכלית או בעל נסיון בנקאי בתחום המשכנתאות.
ניסיון וידע בתחומים הנ"ל הכרחיים. חשובים מאוד גם קשרים עם נותני משכנתאות (מדובר בעיקר על קשרים אישיים עם פקידי משכנתא, הם אלה המוסמכים להציע הלוואות בתנאים כאלה או אחרים למתעניינים). חשוב להגדיר מראש את הציפיות מהליך ייעוץ משכנתאות – האם על יועץ המשכנתא להעריך את גובה ההחזרים שתוכלו לעמוד בהם? (אנו ממליצים לערב את יועץ המשכנתאות גם בהליך זה).
אם כן חשוב לדאוג כי בהליך ייעוץ המשכנתא יותווה גם זמן לבדוק את המצב הכלכלי העכשווי והמצב הכלכלי העתידי הצפוי של לוקחי המשכנתא – מהי ההכנסה העומדת לרשות הלווים העתידיים? אלו הכנסות עתידיות (כגון קרנות, קידומים והעלאות בשכר, ירושות, וכדומה) צפויות ללווים בעתיד? ועוד. ייעוץ אישי כזה יגרום להליך הייעוץ להפוך ארוך ואישי יותר. לסיום, כמו בכל תהליך של קבלת שירות שטיבו ייעוץ, חשוב שגם בבחירת יועץ המשכנתא שלכם תבחרו בראש ובראשונה אדם שקל לכם להתחבר איתו, להבין את כוונתו, אדם שאתם מתרשמים שישים את טובתכם בראש סדר העדיפויות שלו.